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业主朋友们:
为了方便取、阅,及时解决问题,现将住房公积金常见问题总结在这。大家有问题可留言咨询,我会不定期上来看帖。如有特别棘手的问题,我让公积金中心的业务经理给大家答疑解惑、出谋划策。你们也可以在此贴分享自己的经历:讨论交流, 集思广益。
无特别说明,武汉个人住房公积金贷款 下文简称 公贷,个人住房商业银行贷款下文简称 商贷。
1.什么是公贷?
哈哈哈哈哈,这问题是有必要解释一下的。现在市场上出现了若干版本“山寨”公贷,也宣称自己是公积金贷款:玩了个文字游戏,这类贷款实际上应该称作为 公积金信用贷款或者 公积金质押贷款。本质上来说是一种消费类网络贷款,通常利率还比较高,网络贷款、你们懂的。
公贷 :各地住房公积金管理中心委托商业银行发放的一种房屋抵押贷款,其最明显的特征自然是利率低,目前全国公积金贷款年利率3.75% (五年以上);2.75%(五年及以下)。其利率特征是 利率比较稳定,一般不受区域市场波动影响。比如大家都知道这两年武汉楼市火热,武汉商贷利率在持续上浮,而公贷利率却没有受调控影响。
公贷利率和商贷利率均受央行基准利率调控的影响。比如 美联储今年及今后加息举动,央妈 也有相对应的政策调控跟进。这时候基准利率波动、将逐步微调叠加,这是金融大环境下的系统调控带来的 正常周期性波动,这个可操作空间很小(限于篇幅,此处不过多讨论)。 而在购房签合同的时候,应该特别关注合同 对相关贷款利率的执行 约定情况,因为利率折扣和上浮情况将伴随合同一直执行!但每个区域 不同商业银行分行 执行政策不太一样,所以这个可操作空间就很大了:即便是同一分行,可操作空间也很大!(公共场合 此处只能写这么多了......)
附 最新利率解读
http://mp.weixin.qq.com/s/c54G2_geIAxHcFzNq6bVvw
2.现状
武汉作为中部六省 有且仅有的副省级城市,武汉公积金在湖北省内、乃至中部几个省份都还是比较有认可度和 存在感。比如在长沙、合肥、南昌、郑州等地,武汉公积金很多功能好像是互认、通用。
武汉市住房公积金管理中心(以下简称中心)只是 市人民政府直属局级事业单位,但在业务层面直接受 中央国家机关 住房资金管理中心 业务指导。中心可谓是一个专业性很强的“业务型”部门,没有很强的监督和执法 做后盾,但业务和住建、房管、财政等多部门有很多交际,了解这点,对我们使用公贷会有更好的思路.....
过去几年武汉楼市火爆,中心可谓“入不敷出”,公贷上限由60w降到了50w。经过这几年缓冲,情况有所好转;加上政务改革、创新力度不断(特别是光谷),公贷审批也变得更快了:所以现在公贷相对容易了。不过即便如此我还是那句话,如果你一无 决心,二无手腕,三无 资源,现在你想 办公贷 买新房还是很有困难。
中心政策新规 不断出台,建议关注 武汉公积金官方:
微信公众号 whgjj_wx 、热线电话12329,官网 http://www.whgjj.org.cn/html/ywzn/dkyw/index.html
获取最新的政策解读。
3.公贷额度测算
公贷实际可贷额度取以下三种情况最小值:
A.贷款额度 = (借款人公积金月缴存额 / 单位和个人缴存比例之和 + 配偶公积金月缴存额 / 单位和个人缴存比例之和)x 45% x 12个月 x 贷款期限
B.贷款额度 = (借款人公积金缴存余额 + 配偶公积金缴存余额) x 20倍 x 借款人公积金缴存时间系数
C.公积金贷款额度及比例上限:对于一手房,购首套房申请公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,贷款比例不得超过所购房屋总价的70%(建筑面积在90平方米及以下的可放宽至80%);购二套房申请公积金贷款且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在140平方米以下规定的,最高贷款额度为50万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额,最高贷款比例不超过房屋总价的40%
实际可贷额度取以上三种情况最小值,其中a.b两种情况很容易达到目前公贷上限:已经讲了很多次了,不再赘述。
http://mp.weixin.qq.com/s/dTJ_ijG8dRE6Pp-67dLzVA
4.如何快速贷满公贷上限
目前武汉的公贷上限虽然也就50w,但是快速贷满上限的操作还是可以学习一下。用人单位公积金缴存比例和缴存基数 可操作空间比较大,尤其是缴存基数 = 年 统计收入 / 12 ,在每年7月份会更新。更新之前布局 年统计收入就能快速有效提高 公贷额度,特别注意将年收入最大程度地统计参与计算缴存基数(如有疑问可私下问我)。
此外置业如有需要,可让公司缴存 补充公积金。如果是自由职业,现在市场有很多代缴机构,操作起来也是很高效。
山不在高,有仙则名;公积金不在多,能贷满上限 就很嗨皮。合理缴存公积金:不仅可以为企业减负,也可以方便职工买房置业、也可调节月可支配收入(合理避税)
5.公贷如何取舍
这个得看情况,个人条件差异较大:
A.如果你和我一样是在体制内工作,有较高且较稳定的公积金缴存,我一定建议你先考虑一下商贷。有了商贷,方便提取公积金余额,并且商贷部分额越大,可累计提取公积金额也越大。无论你是大型央企、事业单位,还是新民营企业,如果公积金缴存稳定上升、累积两年或三年 公积金余额就6位数了:这个问题就显得很突出了,不能忽略。如果是买新房(期房) 我建议 先商贷提取、然后公贷。
B.如果是单身未婚状态 或者离退休时间尚早 或者今后可能面临多次置业的需求:可以考虑先商贷,方便今后置业而且 也利于婚后 公积金提取 或贷款(因为婚前个人公贷将会直接影响婚后 公贷使用)
C.公积金中心今年(2018年2月)出了新规,组合贷也可以提取公积金余额 偿还商贷部分,所以购买首套特别是 改善型住房(兼顾 a和b两种情况)搞个组合贷是很好的选择。
常见参考资料
住房公积金贷款房屋套数认定标准
https://mp.weixin.qq.com/s/z1Q861Li6RyU-wMqntHDtA
公贷流程
http://mp.weixin.qq.com/s/Z1iRV6vQ9-JpfI8diwFEjg
公贷办理网点分布一览
http://www.whgjj.org.cn/html/ywzn/dkyw/60777.html
商贷提取
http://mp.weixin.qq.com/s/i-5AHBObL8mO-SgjIIY1Ow
离职提取
http://mp.weixin.qq.com/s/FNNOOhWw1rfFj2aTkXPs7g
@caicai666 你这种情况 分母计算应是24%,这个计算很容易超过50w的。并且公式1一般比公式2计算的结果大的多、都很容易超过50w
@Michaelz_12 市场格局在这,人为刀俎我为鱼肉: 现在买房的人多、开发商套路又太多!
不过现在市公积金中心联合多部门执法支持公积金合理使用。各个区各楼盘执行情况就不好保证了,所以关键还是要购房者 如何操作
@caicai666 最新版的计算公式1 是 x 45% x 12个月 x 贷款期限(现在已修改)
如果公贷可贷额度偏小:要么补齐款项、要么延长贷款时间。具体情况你可以进公积金系统测算一下可贷额度 确保无误:避免手动计算偏差。
我不是很理解你,为什么要缩减房贷至五年,要知道现在的基准利率很低啊,公贷利率就更低了!难道说你要追求那个公积金短期(五年及以下)那个利率? (年利率2.75%)
有个比较主流的观点,房贷都是很好的杠杆机会,时间换空间: 理财盘活资金的回报率远超房贷利率。再说 现在不存在说有按揭 房子不好卖的问题
@Steven_Z 武汉区域很特殊:体制内的老企业太多,而近些年楼市火热,中心经常周期性地出现“入不敷出” 额度不够用的情况。短期内公贷额度 包括家庭额度 很难提高。
你可以进中心的网站 ,进行留言反馈意见
http://www.zggjj.com/gdzx/index.jhtml?areaId=315
@xjiangiao 可凭购房相关资料或要件,每3年办理1次提取。
@KT114244847 结清后可以再测算一下公贷可贷额度,一般情况(以家庭为单位)都可以公贷两次。另外、提取的政策也别忽视
@jaychang1989 目前基准利率还比较低,个人建议暂时不还。 你自己会不会理财,不会理财的话还是看情况提前还一部分。
@HxiaoxiaoL 请仔细看帖。以家庭(你和你老婆)为单位,如果是首次使用公贷、算首套,公贷利率不受区域市场波动影响。
http://mp.weixin.qq.com/s/07gmnJ8iMSY0LtbBwpZIZQ
@IceiOrq 我看到这句话了“无住房信息(或查询的房屋信息与拟申请公积金贷款所购房屋为同一套住房的);且武汉住房公积金系统记录系首次公积金贷款的”
@HxiaoxiaoL 关键是房查结果: 如果房查家庭已有二套住房登记、则不能公贷,但可以提取;房查仅一套登记(144平以内)可公贷,公贷利率只和你贷款周期有关。(二套公贷可贷额度建议仔细测算)
@lht030825 是的
@hello_world 公积金中心利率不受区域内商业银行利率调控。目前年利率3.75% (五年以上);2.75%(五年及以下)
武汉即将实施住房公积金个人贷款新政策,各位业主请关注哦!
http://www.whgjj.org.cn/html/xwzt/dtzx/63070.html?from=groupmessage
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